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Mietrecht; Informationen zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen obliegen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dem Vermieter. Sie werden jedoch meist vertraglich auf den Mieter übertragen.

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Bayerisches Staatsministerium der Justiz

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Leistungsdetails

Die sog. Schönheitsreparaturen (z.B. das Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren etc.) sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Häufig wird jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter diese Reparaturen übernimmt. Eine solche Regelung wird allgemein als zulässig angesehen, soweit es sich um die laufenden, während der Mietzeit immer wieder anfallenden Verschönerungsarbeiten handelt.

Üblich ist die Vereinbarung bestimmter Fristenpläne (z.B. Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafzimmer, Diele und Toilette alle fünf Jahre). Der Mieter darf in formularvertraglichen Bestimmungen aber nicht mit Renovierungspflichten belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Die Rechtsprechung hat hierzu insbesondere folgende Grundsätze entwickelt:

  • Starre Fristenpläne, die nicht berücksichtigen, ob die Räumlichkeiten tatsächlich renovierungsbedürftig sind, sind unzulässig. Zulässig ist hingegen ein Fristenplan mit „weichen“ Formulierungen (z.B. „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“), bei dem je nach tatsächlichem Zustand der Wohnung eine Abweichung von den Renovierungsintervallen möglich ist.
  • Quotenabgeltungsklauseln, durch die dem Mieter ein Teil der Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt wird, falls das Mietverhältnis vor Ablauf eines Renovierungsintervalls beendet wird, sind unwirksam.
  • Der Mieter darf nur zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, die auf seine Vertragslaufzeit entfallen. Eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam.
  • Unzulässig ist auch eine formularvertragliche Regelung, die den Mieter ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten intervallmäßigen Renovierung zu einer Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet (Endrenovierungsklausel).

Für preisgebundenen Wohnraum gelten Sonderregelungen.

Stand: 05.03.2025
Redaktionell verantwortlich für Leistungsbeschreibung: Bayerisches Staatsministerium der Justiz