Mieterschutz; Informationen

Im Freistaat Bayern gilt seit 1. Januar 2022 eine neue Mieterschutzverordnung. Sie umfasst die Mietpreisbremse, die Senkung der Kappungsgrenze und die Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

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Mietpreisbremse

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses frei vereinbaren. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse eingreift, darf die Miete aber bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten.

Ausnahmen gelten für Wohnraum,

der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird,
der nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet wird,
bei dem die vom Vormieter gezahlte Miete oberhalb dieser Grenze liegt (es darf dann eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden) oder
bei dem der Vermieter in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (es darf dann die jährliche Miete um bis zu 11 % [bei Modernisierungen bis 31. Dezember 2018] bzw. 8 % [bei Modernisierungen ab 1. Januar 2019] der aufgewendeten Kosten erhöht werden, auch wenn dies die Obergrenze der Mietpreisbremse übersteigt).

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder unter Außerachtlassung von Betriebskostenleistungen geändert worden sind.

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die in einer Landesverordnung als solche festgelegt wurden. In Bayern gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung vom 14. Dezember 2021, zuletzt geändert durch Verordnung vom 1. August 2023, in 208 Städten und Gemeinden.

Senkung der Kappungsgrenze

Der Vermieter kann im bestehenden Mietverhältnis vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

dies nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen ist und
die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.

Die Miete darf sich aber auch dann innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze durch Landesverordnung auf 15 % gesenkt werden. In Bayern gilt diese abgesenkte Kappungsgrenze nach der Mieterschutzverordnung (s. o.) in 208 Städten und Gemeinden. Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben hierbei außer Betracht.

Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung

Werden Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten veräußert, kann – sofern der Mieter nicht sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt – der Erwerber sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs oder zur Ermöglichung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks erst nach Ablauf von drei Jahren seit seiner Eintragung in das Grundbuch geltend machen. Diese Frist verlängert sich in Gemeinden, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgesetzt sind, – in Bayern nach der Mieterschutzverordnung (s. o.) in 208 Städten und Gemeinden – auf zehn Jahre.

Diese Sperrfrist für die Kündigung durch den Vermieter greift des Weiteren bei jedem Erwerb von vermietetem Wohnraum durch eine Personengesellschaft oder eine Erwerbermehrheit, auch wenn eine Umwandlung in Eigentumswohnungen noch nicht stattgefunden hat. Dies gilt nicht, wenn es sich um einen Erwerb durch Familien- und Haushaltsgemeinschaften handelt.

Die 208 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ("Mietpreisbremse"), die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % und die verlängerte Kündigungssperrfrist Anwendung finden, können Sie der Anlage zur Mieterschutzverordnung entnehmen (siehe "Rechtsgrundlagen").

Weitere Informationen zum Mietrecht enthält zudem die Informationsbroschüre "Tipps für Mieter und Vermieter", die Sie kostenlos herunterladen können (siehe "Weiterführende Links").